物業經理的招商與承租能力 在腦海中建立自己的業態與招商模式做土地資產管理,腦中一定要有一個充滿假設的經營模式,例如這一塊地可以做什麼?當然做什麼決定之後,就會有每坪的平均租金?底下我舉三個例子做為說明: 1.新竹中華路上的一塊空地:看到這一整塊地,想像這一整塊地,我們團隊的想法有: 1.開很多家汽車專賣旗艦店. 賣屋。 2.建設一個多功能的汽車專賣商場。 3.建設一個多單位的寫字樓來出租。 4.建設一個多單位的住家樓來賣。 第1方案可行:有想法就會開始有動作,首先要了解第1方案的可行性,第一步是公司開始派員拜訪所有車商的展店經理,詢問是有沒有可能所有?票貼璅悚獐t商都聚集在一起(並詢問了解怎麼樣的車商組合最適合新竹當地購車消費者的最愛),像五股的家具行聚落、水晶洞聚落、或者是台中餐廳街聚落,還是找一家像家樂福大店承租所有的土地(或高速公路休息站招商廠商),如果可行的話租金每坪可以調到多少元。先進而遠?關鍵字行銷A先問附近車輛展售商是否有此意願,並了解附近的售車中心的租金每坪多少元,並請車商代為引見與介紹,逐漸建立招商資料庫。第二步是確定是否可以混合招商。分頭詢問便利商店、3C賣場、餐廳業者並決定業態組合的比率、經營面積與家數。第三步決定業種的優先次序,如果價錢一樣的話,先租汽車 襯衫旗艦店,再租給餐廳,並且不接受加油站的組合。第四步是決定開發類型,純租土地或蓋好建物再出租。第五步是決定每坪多少錢。第六步說服承租戶接受這個價位與每年的調漲幅度。 第2方案不可行:因離市區的微風廣場等車程在10分鐘以內,大型量販店、3C量販店與百貨公司都不看好,出價普遍過低。 第3方案不 辦公室出租可行:新竹中華路偏離既有的辦公商區聚落過於遠,辦公室租賃空置率可能會超過5成。 第4方案不可行:經過分頭進行訪談的結果是當地在102年會有大量房屋落成推出,所以短時間不適合蓋住家來賣,因為金融危機不適合推出預售屋來販售。 也就是說心中有計畫,先求滿租,再講調租;先要求承租商蓋建物,談判不成再由出租商建建?裝潢哄C 2.新竹光復路上的一塊空地:第一眼看到這一塊空地,公司想法有三個: 1.開一家水岸餐廳。 2.開一個大型的停車場。 3.開一個有特色的咖啡館。 4.租給高速公路休息站的招商團隊。 第1個想法可行: 經訪談業者,餐廳業者偏向簽短期契約,速食業者表示都有興趣但偏向簽長約。 第2個想法可行: 做停車場最主要的目的是節稅 591,也可以說地價稅的稅稅率可以從累進稅率變成10/1000地價稅率,若以停車場經營業者又區分成文場月租金型態與臨停五場計時租金型態,以當地鄰近經貿辦公大樓、馬偕醫院與工業研究院,文場經營停車業者開 價為每坪幾百元,文武場經營停車業者開價約為每坪近千元,若額外可以容許經營洗車的停車業者約為每坪上千元。 第3個想法可行:具有特色咖啡館偏向簽訂長契約, 澎湖民宿建物由本公司興建,簽約期間與免租期間都較長。 第4個想法可行:低租金長租期且建物可以由招商團隊建築,但本公司須配合地上建物融資貸款 當四個方案想法都可行的時候,整個承租案的重點就只有在每坪租金的高低與成案的時間長短。 3.桃園台茂旁上的一塊空地:針對這塊地,商業不動產顧問公司建議以下幾個招商方向: 1.汽車展售中心. 2.家具展售中心. 3.3C展售中心. 4. 租屋垂直多餐飲劇場. 5.兒童遊樂場. 6.SPA休閒中心. 7.運動中心. 8.多功能戲院. 9.複合多功能夜店. 這個案子就無法找出一個單一決策準則,這問題也不像每坪多少錢那麼簡單,加上招商業者差異太大,唯一可以確定的是不可以開飯店,因為該第兩邊50公尺內就有兩家大型飯店。 .msgcontent .wsharing ul li { text-indent: 0; } 分享 Facebook Plurk YAHOO! 開幕活動  .
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